Immonator

Sourcing immobilier
pour marchands de biens

Les annonces publiées, reliées à leur adresse, leur parcelle et leurs données. Divisions parcellaires, de bâti et d'appartements, configurations atypiques.
Immonator filtre. Vous qualifiez.

Adresse
Retrouvée au numéro près
Parcelles
Associées à chaque bien
PLU
Divisions simulées
Rentabilité
Prix de sortie estimé
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Du PLU à la marge

Un exemple en zone UD : deux lots à bâtir et une maison conservée. Pour refaire le calcul avec vos chiffres, utilisez le simulateur marchand de biens.

Lecture PLU zone UD

Règles simplifiées
Depuis la rue5 m
Côtés / fond du lot3 m / 5 m
Entre les maisons8 m min.
Hauteur totale7 m max.
Emprise au sol (CES)40 % max.
Enveloppe après retraitsGlisser pour pivoter

Les bandes colorées indiquent les reculs minimum depuis les limites du lot. Pour ces maisons de 6 m de haut : H/2 = 3 m sur les côtés.

Sur les lots B et C, le CES plafonne l’emprise à 322,6 m². Les retraits sont plus contraignants : 299,2 m² retenus.

Hypothèses illustratives

Le bilan du détachement

Calculé comme dans le simulateur, avec ses paramètres par défaut.

Avec ces hypothèses

22,1 %

de marge sur le prix d’achat

55 263 €

avant impôt sur le bénéfice

Reventes

360 000 €

Maison conservée
225 000 €
90 % du prix d’achat
Terrains B et C
135 000 €
806 m², prix de sortie estimé à 167 €/m²

Coût de l’opération

304 737 €

Achat du bien
250 000 €
Frais de notaire (régime marchand)
5 711 €
Géomètre (2 lots)
10 000 €
Financement
2 126 €
Agence (4 % des reventes)
14 400 €
TVA sur le prix des terrains
22 500 €

Non inclus : raccordements, création d’accès, travaux.

Les indices visibles avant la visite

Entrées séparées, compteurs, anciennes fusions : les plans et les photos complètent l'analyse du bien.

Distribution atypique sur plan

Indices compatibles avec une ancienne division d'appartements

  • Deux entrées sur palier commun

    Entrée 1 et Entrée 2 distinctes

    • Deux portes palières séparées par 4 m de palier
    • Configuration pouvant provenir de deux logements réunis
    • Fonction de la seconde porte à confirmer

  • Doubles sanitaires

    SDB 1 et SDB 2 à l'opposé

    • Deux blocs sanitaires complets pour 95 m²
    • Organisation inhabituelle pour un logement unique
    • Implantation à intégrer dans les scénarios de division

  • Kitchenette résiduelle

    Seconde cuisine jouxtant une chambre

    • Cuisine principale à gauche, kitchenette à droite
    • Peut correspondre à l'ancien point cuisine d'un second lot
    • Arrivées d'eau et évacuations déjà présentes

  • Chambre aveugle (CH3)

    Pièce de 9 m² sans fenêtre, étiquetée chambre

    • Pièce sans ouverture sur l'extérieur
    • Usage en chambre à vérifier sur place
    • Ventilation, éclairement et recloisonnement à étudier

Double installation technique

Indices compatibles avec une fusion passée

  • Deux compteurs électriques

    Ancien compteur + Linky récent

    • Compteur électromécanique d'époque + compteur Linky
    • Deux alimentations à identifier
    • Indice possible d'une ancienne organisation en deux lots

  • Deux tableaux séparés

    Disjoncteurs différentiels distincts

    • Chaque tableau gère son propre circuit
    • Câblages d'époques différentes coexistants
    • Séparation des circuits à confirmer sur site

  • Double arrivée d'eau

    Deux vannes quart de tour distinctes

    • Deux circuits de plomberie séparés en entrée
    • Peut correspondre à deux alimentations autrefois indépendantes
    • Cohérent avec les doubles sanitaires vus sur plan

Ce que l'annonce ne montre pas

Immonator repère les décalages entre le bien publié et ce qu'il peut devenir, puis retient les biens dont la division est rentable.

Trois angles de lecture

01

Décalage

Entre la configuration actuelle d'un bien et sa valeur une fois divisé ou reconfiguré. Le prix affiché ne suffit pas à le révéler.

02

Asymétrie

Repoussant pour un particulier, lisible pour un marchand. Deux compteurs, accès multiples, parcelle surdimensionnée.

03

Historique

Cadastre, mutations, traces d'anciens logements réunis : ce que le bien a été éclaire ce qu'il peut redevenir.

Une annonce devient un dossier

Adresse retrouvée

Le bien derrière l'annonce

Son adresse exacte relie l'annonce à la parcelle cadastrale, aux règles d'urbanisme, à l'historique des ventes et aux prix du secteur.

Sources : cadastre, PLU, DVF+, BDNB, DPE de l'Ademe, BD TOPO, LiDAR HD et données privées.

Exemple de données réunies

Parcelle
Surface
1 200 m²
Façade sur rue
18 m
PLU
Zone
UD
Emprise au sol maximale
40 %
Ventes enregistrées
Prix médian du secteur
2 850 €/m²
Ventes sur 5 ans
37
Historique
Dernière mutation
2019
Fusion de parcelles
1998
Accès et réseaux
Accès à la voie publique
2
Réseaux en limite
Oui
Contraintes
Servitudes
Aucune identifiée
Zone inondable
Non

Prix et coûts du bien

Situez le prix demandé par rapport aux ventes du secteur, avec les charges et la taxe foncière quand elles sont disponibles.

Exemple : prix demandé 4 200 €/m² · charges 180 €/mois · taxe foncière 1 400 €/an

Scénarios de division

Les règles d'urbanisme, la configuration parcellaire et les accès sont analysés pour simuler les découpes et les lots résultants.

Exemple : parcelle de 1 200 m² en zone UD · scénario simulé en 2 lots

Indices sur plans et photos

Entrées distinctes, compteurs séparés, état apparent : les plans et les photos apportent des indices sur les possibilités de division et les travaux à examiner.

Exemple : 2 entrées visibles · compteurs distincts · indices de travaux

Biens retenus

Le prix de sortie des terrains est estimé au m², puis les coûts de l'opération sont déduits des reventes. Vous recevez les biens dont la division est rentable.

Exemple : 2 lots estimés à 167 €/m², 22 % de marge sur le prix d'achat : bien retenu

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Recevez par SMS ou email les nouvelles annonces retenues et les baisses de prix sur les biens suivis, en moins de 30 minutes.

Exemple de SMS : baisse de prix sur un bien de votre recherche · analyse disponible

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La division, mais pas que

Peu importe ce que vous cherchez. Si ça se décrit en critères, ça se filtre.

Ici, un cas volontairement loin de la division : le locatif saisonnier en station.

Cas réel · Sept. 2025

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Questions fréquentes

Divisions immobilières et sourcing immo

Réponses directes sur les divisions, le off market et le sourcing.

01

Qu'est-ce qu'une division parcellaire ?

C'est le découpage d'une parcelle cadastrale en plusieurs lots. Pour un projet de construction, le PLU encadre notamment l'emprise au sol, les retraits, la hauteur et les accès. La faisabilité dépend de la configuration des lots et des contraintes du terrain.

Pour un marchand de biens, l'enjeu est de comparer la valeur des lots après division au prix d'achat et aux coûts de l'opération : études, accès, réseaux, travaux et délais.

02

Qu'est-ce qu'une division de bâti ?

C'est la transformation d'un immeuble ou d'une maison en plusieurs lots indépendants. Elle suppose en général une mise en copropriété, des accès et des compteurs séparés, et le respect des règles d'habitabilité et de sécurité.

Un immeuble en bloc peut se négocier en dessous de la valeur cumulée de ses lots. Le marchand crée alors de la valeur par la division et la revente séparée.

03

Quelle est la différence entre division parcellaire et division d'appartement ?

La division parcellaire porte sur le terrain. La division d'appartement porte sur le bâti : un grand logement découpé en plusieurs lots indépendants.

Réglementations différentes : urbanisme et PLU d'un côté, copropriété et code de la construction de l'autre. Les deux peuvent se combiner sur une même opération.

04

Comment repérer une opportunité de division ?

Par le décalage entre ce qu'un bien est aujourd'hui et ce qu'il pourrait être.

Les signaux : parcelle surdimensionnée, immeuble en monopropriété avec accès multiples, prix au m² en bloc très en dessous du prix au lot. Les portails d'annonces ne permettent pas de filtrer sur ces signaux. Il faut croiser PLU, DVF, cadastre et beaucoup d'autres données, publiques et privées, pour les faire ressortir.

05

Le off market, c'est le meilleur moyen de trouver des opérations de marchand de biens ?

On va casser un mythe. Le off market n'existe presque pas.

La quasi-totalité des biens finissent publiés quelque part. Ce qu'on vous vend comme « off market », c'est souvent un bien pas encore diffusé largement, un bien retiré puis remis en vente, ou un bien en ligne depuis 10 mois qu'un agent vous ressert au téléphone en disant « j'ai du off market pour vous ». Pas un canal secret. Un argument commercial.

06

Pourquoi le sourcing immobilier classique ne suffit-il pas ?

Les agrégateurs listent des annonces. Immonator retrouve le bien derrière l'annonce, le relie au PLU, au cadastre, aux mutations et au bâti, puis simule les découpages possibles et vérifie qu'ils sont rentables.

Vous intervenez sur les dossiers déjà retenus, pour la qualification terrain et la décision.

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Présentez-nous vos secteurs et les opérations que vous recherchez. Vous recevez ensuite les biens dont la division est rentable, avec leurs données et leurs scénarios.

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