Sourcing Immobilier
Marchands de Biens

C'est le découpage d'une parcelle cadastrale en plusieurs lots. Le PLU fixe les règles : surface minimale, accès voirie, droits à bâtir par lot.

L'intérêt pour un marchand de biens est direct : le prix au m² d'un lot détaché est supérieur à celui de la parcelle entière. La valeur vient de la transformation foncière.

C'est la transformation d'un immeuble ou d'une maison en plusieurs lots indépendants. Ça implique la création d'une copropriété, avec ce que ça suppose : accès indépendants, compteurs séparés, conformité surface et sécurité.

Un immeuble en bloc peut se négocier en dessous de la valeur cumulée de ses lots. Le marchand crée alors de la valeur par la division et la revente séparée.

La division parcellaire porte sur le foncier. La division d'appartement porte sur le bâti.

Réglementations différentes : urbanisme et PLU d'un côté, copropriété et code de la construction de l'autre. Les deux peuvent se combiner sur une même opération.

Par le décalage entre ce qu'un bien est aujourd'hui et ce qu'il pourrait être.

Les signaux : parcelle surdimensionnée, immeuble en monopropriété avec accès multiples, prix au m² en bloc très en dessous du prix au lot. Ces signaux n'apparaissent pas sur les portails d'annonces. Il faut croiser PLU, DVF, cadastre et beaucoup d'autres données, publiques et privées, pour les faire ressortir.

On va casser un mythe. Le off market n'existe pas. Ou presque.

La quasi-totalité des biens finissent publiés quelque part. Ce qu'on vous vend comme "off market", c'est souvent un bien pas encore diffusé largement, un bien retiré puis remis en vente, ou un bien en ligne depuis 10 mois qu'un agent vous ressert au téléphone en disant "j'ai du off market pour vous". Pas un canal secret. Un argument commercial.

Les agrégateurs listent des annonces. Immonator retrouve le bien derrière l'annonce, le relie au PLU, au cadastre, aux mutations et au bâti, puis produit les simulations utiles.

Vous intervenez sur les dossiers déjà retenus, pour la qualification terrain et la décision.