Sourcing Immobilier
Marchands de Biens

C'est le découpage d'une parcelle cadastrale en plusieurs lots. Le PLU fixe les règles : surface minimale, accès voirie, droits à bâtir par lot.

L'intérêt pour un marchand de biens est direct : le prix au m² d'un lot détaché est supérieur à celui de la parcelle entière. La valeur vient de la transformation foncière.

C'est la transformation d'un immeuble ou d'une maison en plusieurs lots indépendants. Ça implique la création d'une copropriété, avec ce que ça suppose : accès indépendants, compteurs séparés, conformité surface et sécurité.

Un immeuble en bloc se négocie quasi systématiquement en dessous de la somme de ses lots découpés. C'est là que le marchand crée de la valeur.

La division parcellaire porte sur le foncier. La division d'appartement porte sur le bâti.

Réglementations différentes : urbanisme et PLU d'un côté, copropriété et code de la construction de l'autre. Les deux peuvent se combiner sur une même opération.

Par le décalage entre ce qu'un bien est aujourd'hui et ce qu'il pourrait être.

Les signaux : parcelle surdimensionnée, immeuble en monopropriété avec accès multiples, prix au m² en bloc très en dessous du prix au lot. Ces signaux n'apparaissent pas sur les portails d'annonces. Il faut croiser PLU, DVF, cadastre et beaucoup d'autres données, publiques et privées, pour les faire ressortir.

On va casser un mythe. Le off market n'existe pas. Ou presque.

La quasi-totalité des biens finissent publiés quelque part. Ce qu'on vous vend comme "off market", c'est souvent un bien pas encore diffusé largement, un bien retiré puis remis en vente, ou un bien en ligne depuis 10 mois qu'un agent vous ressert au téléphone en disant "j'ai du off market pour vous". Pas un canal secret. Un argument commercial.

Les agrégateurs d'annonces listent des biens. Ils ne disent rien sur ce qui se cache derrière : PLU, DVF, BDNB, historique des mutations, et tout ce qui devient croisable une fois l'adresse connue, open data comme données privées.

Sans l'adresse exacte, rien n'est croisable. Immonator détecte l'adresse et fait remonter ce que les autres ne montrent pas. On ne fait pas le sourcing immo à votre place. On vous donne les éléments pour décider vite.