Simulateur marchand de biens gratuit : marge et rentabilité
Estimez la rentabilité de votre achat-revente avec division parcellaire et le prix d’achat maximum pour votre marge cible. Renseignez la revente de la maison et des terrains, les frais et la TVA sur le prix total des lots non bâtis. Le calcul est gratuit, sans inscription.
Vos hypothèses
Un exemple fictif est prérempli. Remplacez les montants par vos estimations de revente et vos devis.
Hypothèses avancées
Vérifiez le notaire, le géomètre, le financement, l’agence et la TVA pour votre dossier.
Et si vous revendiez moins cher ou plus cher ?
Comparez votre marge si la maison et les lots se vendent aux prix saisis, 5 % moins cher ou 5 % plus cher.
| Scénario | Prix de revente | Marge pour un achat à 250 000 € | Prix d’achat maximal pour 15 % de marge |
|---|---|---|---|
| Prudent | 5 % moins cher | 44 148 € | 255 654 € |
| Prix prévus | Prix saisis | 60 303 € | 269 392 € |
| Optimiste | 5 % plus cher | 76 458 € | 283 131 € |
La marge affichée correspond à votre prix d’achat saisi. Le prix d’achat maximal indique jusqu’à combien acheter pour atteindre votre marge cible, exprimée en pourcentage du prix d’achat. Il est recalculé avec les prix de revente de chaque ligne.
Tester un scénario prudent : prix de sortie, travaux et délai
La comparaison ci-dessus ne fait varier que les reventes. Les travaux et le délai pèsent souvent autant. Dans cet exemple fictif, une maison divisée en deux lots, l’achat reste à 317 000 € et les frais hors travaux à 70 000 € : seuls le prix de sortie et les travaux changent.
| Scénario | Prix de sortie | Travaux et honoraires | Marge |
|---|---|---|---|
| Optimiste | 550 000 € | 72 000 € | 91 000 € |
| Central | 530 000 € | 78 000 € | 65 000 € |
| Prudent | 505 000 € | 90 000 € | 28 000 € |
Le scénario prudent reste positif mais n’atteint plus la marge cible de 65 000 €. À coûts inchangés, il ramène le prix d’achat maximum à 280 000 €. Si le délai s’allonge, recalculez aussi le financement et le portage. Dans le simulateur, saisissez travaux et portage en ajustement négatif.
Avant de faire une offre
- Le prix de sortie s’appuie sur des ventes comparables récentes.
- Les surfaces revendues sont cohérentes avec les règles d’urbanisme et le marché.
- Les travaux incluent une enveloppe d’imprévus.
- Le financement et le portage tiennent compte d’un délai réaliste.
- Les frais de commercialisation sont comptés.
- La fiscalité de l’opération a été vérifiée avec un professionnel.
- Le prix d’achat maximum du scénario prudent est connu avant la négociation.
Quel prix d’achat maximum pour atteindre votre marge cible ?
Fixez votre objectif dans le champ « Marge cible sur l’achat ». Le simulateur calcule le prix plafond compatible avec les reventes et les frais renseignés. Une cible de 20 % signifie que la marge attendue représente 20 % du prix d’achat, soit 50 000 € pour un achat à 250 000 €.
Avec les hypothèses de l’exemple prérempli, viser 15 % de marge sur l’achat donne un prix d’achat maximum de 269 392 €. Au-delà de ce montant, la marge devient inférieure à l’objectif avec ces hypothèses.
Le calcul conserve les prix de revente et recalcule les frais de notaire au barème, le financement et le montant de la marge cible au prix d’achat recherché. Les frais de notaire personnalisés restent fixes. Comparez aussi le plafond du scénario prudent avant de fixer votre offre.
Calculer mon prix d’achat maximum ou préparer mon bilan prévisionnel marchand de biens.
Quels frais de notaire pour un marchand de biens ?
Les frais de notaire comprennent les droits et taxes, les émoluments, les formalités et les débours. L’article 1115 du CGI prévoit un régime réduit pour l’acquéreur assujetti à la TVA qui prend dans l’acte l’engagement de revendre sous cinq ans. Ce délai est ramené à deux ans pour les ventes par lots déclenchant le droit de préemption du locataire.
Le calcul automatique suppose ce régime réduit : 0,715 % de taxe de publicité foncière, 0,10 % de contribution de sécurité immobilière, les émoluments TTC par tranches et un forfait estimatif de 800 € pour les formalités et débours. Pour l’achat de 250 000 € de l’exemple, cela donne 5 711 € de frais estimés.
Dans « Hypothèses avancées », choisissez « Montant personnalisé en euros » pour saisir le chiffrage de votre notaire, notamment si le régime réduit ne s’applique pas.
Barème des émoluments du notaire
| Tranche du prix d’achat | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,87 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| De 60 000 € et au-delà | 0,799 % |
Frais = 0,715 % de l’achat + max(0,10 % de l’achat ; 15 €) + 1,20 × émoluments HT + 800 €.
Sources : BOFiP, achats destinés à la revente et article A444-91 du Code de commerce. Le forfait de 800 € est une estimation de simulation, pas un tarif réglementé.
Comment calculer la marge d’un marchand de biens ?
Le taux de marge est calculé sur le prix d’achat. Une cible de 15 % représente donc 15 000 € par tranche de 100 000 € d’achat. Ce taux n’est ni un rendement des fonds propres ni un rendement annualisé.
Hypothèses et limites de la simulation
Les surfaces, le caractère bâti des lots et les prix sont saisis manuellement. Le simulateur ne vérifie ni la faisabilité de la division ni les prix de marché.
Le simulateur retient une TVA sur le prix total des lots sans bâti existant. La maison revendue séparément en est exclue. Le caractère bâti ou non d’un lot ne suffit pas à déterminer son régime fiscal réel : vérifiez cette hypothèse pour votre dossier.
Le coût du financement porte sur toute l’opération. Ajustez-le selon votre offre bancaire ; les frais de portage, travaux et imprévus doivent être saisis dans l’ajustement complémentaire.
BOFiP : base d’imposition à la TVA des opérations immobilièresDistinguer les indicateurs de rentabilité
Structurer son bilan marchand de biens
Les formules appliquées
Revente d’un lot = [surface totale − surface A/N × (1 − valeur relative A/N)] × prix au m²
Valeur relative A/N = 20 % : 100 m² de zone agricole ou naturelle valent 20 m² au prix plein, quelle que soit la surface A/N du lot.
Géomètre = nombre de lots revendus × coût par lot
Financement = (achat + notaire + géomètre) × (1 − apport) × coût global du financement
TVA sur prix total = revente TTC des lots non bâtis × taux TVA ÷ (1 + taux TVA)
Marge = reventes − agence − achat − notaire − géomètre − financement − TVA + ajustement
Objectif au plafond : marge = prix d’achat × taux cible
Les taux sont exprimés en décimal dans ces formules : 20 % = 0,20. Le plafond est arrondi au centime inférieur ; les calculs intermédiaires ne sont pas arrondis.
Votre marge : 360 000 € − 14 400 € − 285 297 € + 0 € = 60 303 €.
Rentabilité d’une division parcellaire : maison et terrain revendus
Pour chiffrer une division parcellaire, estimez séparément la revente de la maison sur son terrain restant et celle de chaque lot détaché. L’exemple fictif ci-dessous illustre une opération avec revente de la maison et d’un terrain à bâtir.
Pour un achat à 250 000 €, la maison est revendue 225 000 € et le terrain de 450 m² à 300 €/m² rapporte 135 000 €. Le géomètre coûte 5 000 €, le notaire 5 711 € et le financement 2 086 €.
Des 360 000 € de reventes, on retire aussi 14 400 € d’agence et 22 500 € de TVA simulée. Sans ajustement complémentaire, la marge est 60 303 €, soit 24,12 % de l’achat.
Pour une cible de 15 %, le plafond est 269 392 €. La revente de la maison reste fixée à 225 000 €.
« Recharger l’exemple » rétablit tous ces paramètres. Les travaux et frais complémentaires sont nuls dans cet exemple ; saisissez-les en ajustement négatif pour votre dossier.
Tester un scénario prudentPasser du calcul au dossier
Immonator aide à retrouver les biens et les scénarios de division à qualifier avant ce chiffrage.
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