Le logiciel pour marchands de biens.
Chaque annonce est reliée à son adresse, à ses parcelles et à une simulation PLU, jusqu’au prix de sortie des terrains. Vous recevez les biens dont la division est rentable.
Maison avec jardin, zone UD
- Adresse
Retrouvée au numéro près
- Parcelle
1 200 m², maison existante
- PLU, zone UD
Emprise au sol 40 % max., reculs de 3 à 5 m, hauteur 7 m
- Scénario simulé
2 lots à bâtir (423 m² et 384 m²), maison conservée sur 394 m²
- Prix de sortie estimé
Terrains à 167 €/m²
- Bilan
22,1 % de marge sur le prix d’achat : division rentable
Le bien derrière l’annonce.
Photos, description, plan de situation et surfaces sont recoupés jusqu’à l’adresse exacte. Le bien est alors relié à ses parcelles, à son bâti, aux règles d’urbanisme et au relief du terrain.
Adresse
Retrouvée au numéro près. Sans adresse établie, l’annonce n’est pas reliée artificiellement à une parcelle.
Parcelles et bâtiments
Limites cadastrales, surfaces, caractéristiques du bâti et DPE sont rapprochés des informations et des photos de l’annonce.
Urbanisme et accès
Zone et règles du PLU, voies d’accès et réseaux de la parcelle.
Le relief du terrain.
Une forte pente peut compliquer la création d’accès et alourdir les travaux nécessaires à une division. Les données LiDAR permettent de mesurer le relief pour prendre en compte ces contraintes dès l’analyse du bien.
Des scénarios de division parcellaire.
À partir de ces données, Immonator simule les découpages possibles du terrain. Vous accédez aux scénarios étudiés et aux données du bien dans nos outils pour poursuivre votre analyse.
Visualiser les découpages
Des configurations étudiées selon la forme du terrain, le bâti existant et les règles d’urbanisme.
Comparer les lots et leurs surfaces
La place laissée à la maison et les terrains détachés se lisent ensemble, pour chaque scénario.
Repérer les accès et les contraintes
Desserte, passages et relief : les points à approfondir avant de retenir un découpage.
Une division rentable, ou pas.
Pour chaque scénario, le prix de sortie des terrains est estimé au m². Les coûts de l’opération sont ensuite déduits des reventes : la division est rentable ou elle ne l’est pas. Vous recevez les biens dont la division est rentable.
Sur l’exemple en haut de page : terrains estimés à 167 €/m², 22,1 % de marge sur le prix d’achat.
Refaire le calcul avec vos chiffresDes divisions d’appartements et de bâti.
Pour un appartement, une maison ou un immeuble, l’analyse s’appuie aussi sur l’annonce elle-même : plans, photos, surfaces et nombre de logements.
Appartements
Grande surface, deux entrées, doubles compteurs : les indices d’une division possible, ou d’une ancienne fusion, sont relevés sur les plans et les photos.
Maisons et immeubles
Les biens en monopropriété dont la surface et la configuration permettent plusieurs lots indépendants sont repérés.
Points à vérifier
Règlement de copropriété, accès, compteurs, réseaux et autorisations restent à confirmer pour chaque bien.
Du choix des secteurs aux biens à étudier.
Immonator intervient avant l’achat, pour trouver et analyser les biens à étudier. Le suivi des travaux, la gestion et la comptabilité restent dans vos outils dédiés.
Identifier les secteurs à cibler
Nous croisons les données de marché avec votre budget et les opérations recherchées pour définir vos secteurs.
Approfondir les biens sélectionnés
Vous recevez les biens analysés et consultez leurs données et scénarios dans nos outils pour préparer vos visites.
Ajuster la recherche avec vos retours
Vos choix et vos observations en visite nous permettent d’affiner les sélections suivantes.
Pour aller dans le détail.
Comment l’adresse exacte est-elle retrouvée quand l’annonce la masque ?
Par recoupement : les éléments de l’annonce (photos, description, plan de situation, surfaces) sont confrontés aux référentiels adresse et cadastre jusqu’à ce qu’une seule parcelle reste possible.
C’est l’étape qui conditionne tout le reste. Sans adresse, aucune donnée foncière ne peut être rattachée au bien de manière fiable. Lorsqu’aucune adresse exacte ne peut être établie, l’annonce n’est pas reliée artificiellement à une parcelle.
Une adresse établie l’est au numéro près : les parcelles associées et la simulation PLU portent sur le bon bien.
Quelles données sont croisées avec le bien ?
Côté open data : cadastre et PLU pour l’urbanisme, DVF+ du Cerema pour les prix et l’historique des mutations, BDNB pour le bâti et le DPE, LIDAR HD pour la topographie et les hauteurs, BD TOPO pour les accès et les réseaux.
S’y ajoutent des données privées que nous constituons. Leur croisement permet de relier les caractéristiques du bien, les contraintes du terrain et les repères de marché pour étudier les possibilités de division.
Immonator remplace-t-il un logiciel de gestion marchand de biens ?
Immonator intervient avant l’achat, pour trouver et analyser les biens à étudier. Le suivi des travaux, la gestion et la comptabilité restent dans vos outils dédiés.
Immonator estime le prix de sortie des terrains et vérifie que la division est rentable. Le compte d’opération détaillé, avec vos devis et votre financement, reste dans vos outils.
Comment utilise-t-on les outils Immonator ?
Vous recevez une sélection de biens déjà analysés. Les outils Immonator vous donnent accès aux données agrégées sur ces biens et aux scénarios de division étudiés, avec la surface des lots, leur prix de sortie estimé et la rentabilité de la division.
Notre équipe vous accompagne dans la définition de votre recherche. Vos retours terrain permettent d’affiner les sélections suivantes.
Quelles zones Immonator couvre-t-il ?
Les annonces sont analysées sur toute la France. Les secteurs suivis pour vous sont définis ensemble, selon votre budget et les opérations que vous recherchez.
Combien coûte Immonator ?
L’offre est établie sur devis, après un premier échange sur votre recherche : secteurs, budget et types d’opérations.
Parlons de votre recherche.
Présentez-nous vos secteurs et les opérations que vous recherchez.
Échanger sur ma recherche